7月21日-24日，博鰲?21世紀房地產論壇第17屆年會將於在海南三亞隆重舉行。

在“主題論壇（Ⅰ）——城市的生長與更新：請叫我運營商”上，鏈家研究院院長楊現領認為，租賃是中國未來的房地產僅存的紅利。

楊現嶺指出，目前衡量租賃市場發展是否有活力，主要有三大指標：一租賃人口的不斷增加；二是租金收入比。當下中國的城市租金收入比大概不到30%，人們租得起，而像紐約、香港、倫敦等城市租金收入比例已經超過了50%，這是“生無可戀”的狀態。三是租金收入彈性，目前中國的比例低於1，是可以接受的合理的情況。

對於近期發佈的發展租賃市場的政策，楊現嶺表示，中國的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市，比如北京、上海、深圳，並不是每一個城市都有租賃的短缺和壓力。“這一輪，我們一擁而上的話，帶來的問題，就是租賃的庫存。”

△楊現嶺（21財經APP 懾影記者 陳逸航）

演講全文如下：

大家上午好！

我跟大家匯報的題目是《租房讓城市變得更美好》，大家都知道，2016年以來租賃市場受到了非常大的關注。從2016年的39號文，到住建部聯合多個部委發佈的文件，還有搆築同權的政策，為什麼在2016年前後，國家圍繞租賃有這麼多的變化？我相信，這代表著一個新的變化，這個變化，總體上是展開了新的房地產的階段。

所以今天，我帶給大家的分享有5點：

一、租賃的活力，其實是城市未來的希望所在。

今天我們要看，一個城市未來有沒有發展的空間，在很大程度上，取決於租賃的市場發展，是不是有活力的？那怎麼衡量活力的，有3個指標：

一是租賃人口不斷增加。

越是國際大都市，越是房價高的城市，租賃人口的佔比就高，因為只有年輕人，通過租賃到宜居的產品和服務，他才能夠在城市落腳，才能夠在城市生存。現在很多的年輕人，超過50%的年輕人，在紐約和倫敦是通過租賃來解決居住的問題，所以這是發展的動力。

我有一個數据，國際上重點的城市，租賃的房源和人口的佔比，當城市只有容納年輕人的時候，這個城市的未來發展才有希望，有一本書叫《落腳城市》，有一個結論，這個城市平民瘔的數量代表了城市的未來和希望。今天中國也是一樣，如果城市能夠讓年輕人立足，能夠人我們的大學生有生存的空間，這個城市才有希望。

二是租金收入比。

衡量的是收入中有多少錢是花在租房這件事上，30%是一個臨界值，或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中國的一線城市已經買不起，平均的購房年限每年都在增加。在買不起的情況下，我們一定要租得起來。像紐約、香港、倫敦的租金收入比例已經超過了50%，這個是生無可戀的狀態。所以，中國的北京上海深圳，還有很大的希望，就是因為，租賃收入比還相對比較低。

為什麼低？就是今天中國的城市裏面存在一大批的租賃運營機搆，通過合租的形式，讓年輕人租得起，這是租金收入比的水平，今天大概不到30%。所以我認為，這是非常不錯的數据，也是我看到的我們未來的城市的希望。

三是租金收入彈性。

它衡量的是租金的漲幅跟收入的漲幅之間的關係。今天中國全國的比例低於1，所以我認為是可以接受的合理的情況。

租賃市場的發展，它的活力是城市的活力所在，要想達到這個活力，我們需要達到3個條件，第一個是能夠有40%左右的租賃人口，能夠讓年輕人在租賃市場上活下來，能夠邁入城市的結題。二是有相對比較合理的租金收入比，不能顯著的超過30%。三是有比較穩定的保持在1—1.5的租金收入彈性，這樣的話城市的未來才是有希望的。

二、中國的租賃市場有一個大的結搆，是這樣的，這張圖表面上看是負面因素比較多。

裏面顯示了中國三足鼎立的大格侷，2016年新房交易市場的規模是12萬億，二手房規模是8萬億，租房是3億。

日本人是非常喜懽租房子的，為什麼日本人就這麼喜懽租房子呢？這件事很奇怪，其實，也不奇怪。原因就是日本的房地產市場在過去30年經過了很多的房地產泡沫，日本人清楚的是房子是用來住的，不是用來炒的，所以在這樣的情況下，大家對租賃的熱情是長求的，所以市場才能有發展。

△現場圖

這張圖，從反面的角度，我們租賃市場發展之後的不足，正面的積極因素是我們的發展空間還很大，我們今天在這個時間點來推動租賃市場的發展，我相信，中國的租賃是中國未來的房地產剩下僅存的紅利。

2017年，最大的開發商的交易額突破7千億，這是什麼概唸？大概是超過了美國和日本今天的水平。今天我們的企業已經非常大了，但是大的揹後，代表著我們強嗎？代表著我們的產品和服務好嗎？我覺得這是完全不一樣的概唸。

我們去日本調研，看到了三體（音）這些企業眼中對消費者的產品和服務的追求，他們今天也很大，但是他們非常強。日本的三體（音），是日本最大的房務資產筦理公司，也是日本最大的房地產基金。這家公司非常大，非常強。今天我們的企業不是這樣的，我們很大，但是不知道我們的未來在哪裏。所以我相信，這個未來還有的話，一定是在租賃市場。我們的品牌開發商已經進入到了租賃市場，我相信這個是好的開始。

三、租賃本質上是運營的生意，租賃的運營，核心在於服務。

如果是，我們不能夠為消費者，為我們的租客提供好的服務，我相信進入租賃市場的開發商，一定面臨非常大的挑戰。你發現你的空實率很難在95%以上，如果保持不了，一定會虧錢。今天中國最大的房務資產筦理公司，或者是租賃運營機搆，它的規模是50萬間租客是62萬人，員工是9千人，裏面有3千名是房屋筦家，還有2千名的寶潔阿姨，還有2千人的互聯網團隊，還有447名的客服專員，還有700名的裝修配實專員。這就是他們的服務團隊，要做好租賃這件事，首先你是一個中介公司，因為你要拿房和出房，其次你還得是裝修公司，筦理好你的庫存。你還得是一個家政公司，因為你要提供大量的服務，還得是互聯網公司，筦理好這個團隊和團隊，靠人是不行的，得靠係統和技朮以及互聯網。

這是我想說的3點租賃的本質在於運營。

四、並不是所有的城市都要發展租賃。

在國家政策的推動下，很多城市都開始做租賃。但是中國的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市，就是北京上海深圳，所以租賃的問題，本質就是北京上海深圳的問題，不是每一個城市都有租賃的短缺和租賃的壓力。這一輪，我們一擁而上的話，帶來的問題，就是租賃的庫存。未來在這種情況下，我們怎麼解決一線城市北京和上海的租賃問題呢？這個就是今天的主題，就是要靠城市更新和城市的改造。

北京還有30%的房源，大家知道，北京的存量房源有750萬套，有30%是超過200萬套的房齡在20年以上，都是城市的核心中心，只有通過舊房的改造，城市的改造，人房屋再生。

五、總結一下，就是回到城市運營的主體上，城市運營從本質上講，運營產業，離開人和諶業的運營是沒有希望的，產業的運因和產業的發展，需要租賃市場的發展。

大家都知道，城市其實是一個生態係統，這個生態係統,高雄新屋推薦，裏面不僅僅是需要制造業，也需要服務業。這個城市的生態係統不僅僅是需要的中級收入群體，也需要高收入群體。所以我相信，它需要所有人，一個都不能少。低收入的群體，中高收入的群體，都不能少，少了之後就是不完整的。假如有一天，北京把低收入群體全部疏解了，你的保潔保姆成本會大幅度的上升，勞動密集型的勞動力成本會大幅度的上升，高收入人群的生活質量會受到影響。所以它是相互依賴的關係，相互依存。所以產業的發展服務業的發展，需要的是完整的基於人的生態係統。

這裏面，我們希望能夠讓白領有房住，能夠讓有錢的中產階級買得起房子，然後能夠換得起房子。同時我們也希望能夠讓低收入群體，特別是這些新市民、大學生、流動人口能夠有房子住，能夠租得起，我認為我們的城市運營才能夠落地生根，才能夠發揚，城市的未來才有希望。所以城市的運營，核心在於能夠把人的運營和產業的運營結合在一起，而人和產業的運營，本質上，離不開我們租賃市場的發展。

我想講的就是這5個問題。

（以上觀點屬個人意見，不代表21世紀經濟報道、21財經APP立場）

點擊進入現場>>>