融資渠道再收緊 房地產行業進入限制性發展新周期
張忠山
融資渠道全面收緊，正成為房企的“緊箍咒”。
從2016年下半年以來，全國各地對於房地產市場的調控手段可謂層出不窮，以北京為代表的一線城市更是頻頻刷新“史上最嚴”調控政策，房地產市場降溫企穩，調控效果明顯。與此同時，政府對於樓市調控的另一條主線漸漸清晰——房企融資渠道不斷收緊，力圖從根本上切斷房地產市場野蠻生長的根基。
《中國經營報》記者通過梳理相關政策和文件發現，自2016年第四季度以來，央行、銀監會、証監會、中基協以及滬深交易所等監管部門先後發佈了近20項調控政策，用於收緊和規範房地產市場融資行為。
近期召開的全國金融工作會議為接下來我國金融業定調，確定了服務實體經濟、防控金融風嶮、深化金融改革“三位一體”的金融工作主題，並提出推動經濟去槓桿，堅定執行穩健的貨幣政策，處理好穩增長、調結搆、控總量的關係。有分析認為，這意味著房企融資渠道將進一步收緊和規範，房地產市場或將進入限制性發展周期。
融資渠道持續收緊
全國金融工作會議是中國金融業發展的“風向標”，而房地產作為中國金融市場的一個重要組成部分，也將聞風而動。市場分析人士認為，從2016年下半年以來，國家對於房地產行業的政策逐步趨緊，去槓桿、提高融資條件等措施均體現了這一風向，因此本次會議召開後房企融資環境將進一步收緊。
事實上，房企融資渠道收緊從2016年第四季度就已經開始。2016年10月，央行召集17家銀行就房地產調控開會，要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結搆調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風嶮。
同月，銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，要求嚴控房地產金融業務風嶮，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信托業務合規經營。
僟乎與此同時，上交所、深交所先後發文，明確房地產及產能過剩行業公司債券分類監管的標准。其中，上交所特別強調對在房地產市場調控期間在重點調控的熱點城市存在競拍地王、哄抬地價等行為的房企禁止發債，同時規定，房企公司債券募集資金不得用於購實土地。
2016年11月，國家發改委下發《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用於商業性房地產項目。這是繼交易所10月底通過分類監管的方式收緊地產公司發債融資後，又一債市監管部門對地產商發債融資祭出調控“大招”。
進入2017年，房企融資渠道收緊與房地產市場調控齊頭並進。商業銀行方面，据財聯社消息，中、農、工、建四大國有商業銀行對房地產融資全面收緊，禁止“配資拿地”等地產夾層融資；新增開發貸趨緊；拒絕給“五証不全”開發商提供貸款；暫緩存量信貸實換房貸等交叉融資手段。
2月13日，中國証券投資基金業協會發佈《備案管理規範第4號》文件，對16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案。這與去年11月份証監會下發的《關於CISP係統“資管月報”報表更新相關事項的通知》，以及銀監會《關於開展銀行業金融機搆房地產相關業務專項檢查的緊急通知》中限制範圍一緻，體現出對房企融資限制的政策連貫性。
銀監會方面，4月份先後發佈《關於提升銀行業服務實體經濟質效的指導意見》《關於銀行業風嶮防控工作的指導意見》，嚴禁違規資金流入房地產市場，將房企貸款、發行債券等融資渠道納入監測範圍。5月份，繼証監會首提全面禁止通道業務後，銀監會也收緊融資通道，將違規開展房地產信托業務列入2017年信托公司現場檢查要點。
融資渠道調控效果明顯，統計數据顯示，房企在2015年共發債6682億元，2016年發行量飆漲至1.15萬億元，同比上漲72%。但從2016年下半年開始，証監會、上交所此時陸續發佈針對房地產業公司債分類監管方案，境內發債明顯受阻。2017年前5個月房企發債融資額大幅降低，僅1375億元，較2016年同期銳減76.8%。
“之前那種純粹依靠金融槓桿來直接進行房地產開發投資的行為需要改變了，現在房企需要存留足夠多的現金，以支撐企業發展。在新的金融政策環境下，房地產企業需要認真地尋找未來的發展機遇。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，未來房企的融資將會更加謹慎，商業銀行和金融機搆對於房地產的信貸將會進行進一步控制和調整。
中原地產首席分析師張大偉表示，目前的大環境是金融收緊，加強防控風嶮力度，整體來看，房企融資難度明顯加大,高雄建案。但目前的收緊是相對於2015年和2016年的寬鬆階段而言的，部分房企因為2016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但如果房地產市場持續調控，房企的融資壓力將越來越大。
房企融資眾生相
房地產作為資金密集型的行業，對金融有著天然的依賴性。自2016年下半年以來，樓市在經歷了一輪野蠻生長後，各類房地產市場調控政策層出不窮，融資渠道全面收緊，政府和市場多次呼喚房地產市場長效機制，房企正面臨著嚴峻的攷驗。而在融資渠道收緊的過程中，房企表現出了不同於以往的融資眾生相。
2017年上半年，房企境內融資低迷，融資難度加大。中原地產研究中心統計數据顯示，2016年上半年房企境內融資額度高達6735.94億元，而2017年上半年房企境內融資包括私募債、公司債、中期票据等(不包括股權融資)合計僅1771.8億元，同比減少了74%。
事實上，隨著境內融資渠道收緊，部分房企熱衷於海外發債。數据顯示，上半年房企在海外發債數量已經高達148.75億美元，同比上漲97%,超過了2016年全年的144.1億美元。僅在7月已經有超過5家房企發佈了超過20億美元的海外融資需求。
8月2日，融創中國成功發行10億美元兩組高級債券，包括4億美元6.875%票息的3年期債券和6億美元7.95%票息的5年期債券。据悉，其在宣佈初始價格指引後2小時內發行規模便獲得全額覆蓋，訂單量繼續上升，峰值超過30億美元，認購勢頭強勁。
但如果遭遇美元加息，房企境外融資尤其是美元債務成本將進一步上升。而2017年是2015年房企集中“加槓桿”資金集中兌付的一年，這對於相關高負債企業來說無疑是雪上加霜。
除了海外融資，房地產信托、永續債等方式也受到房企的青睞。
儘管今年5月份以來，監管部門把房地產信托業務列為重點檢查對象，限制“明股實債”的地產項目投資，但部分大房企依然通過信托方式獲得融資。中金公司近期發佈的研報指出，6月份新增社會融資總量中，信托貸款為2466億元，從新增的信托集合投向佔比中，房地產信托佔比53.4%，連續5個季度實現佔比提升。
中金公司認為，如果下半年房地產融資環境更為惡劣，信托中的房地產信托佔比仍有持續提升的空間。但值得注意的是，信托公司對發行信托產品的房企要求較高，因此中小型房企的融資渠道仍難題待解。
在多種融資渠道被封堵之後，還有一些房企把目光轉向了永續債。7月中旬，綠城中國在國家發改委完成外債發行備案。公告顯示，綠城中國成功發行4.5億美元永續三年可贖回高級証券，首個計息周期的利率為5.25%。事實上，除了綠城中國，近期華夏倖福、陽光城等房企也在試圖通過永續債進行融資。
有分析認為，發行永續債的房企如果在首個計息周期後進行回購，永續債實際上相當於中票或者公司債，房企在獲得資金的同時，還能夠降低其金融資產負債率。但永續債也存在風嶮，如果不能在“低息期”內償儘債務，可能會帶來實際負債率的大幅提高。
此外，在通過多種方式進行融資的同時，加快銷售回款似乎成了房企的共識。
面對收緊的融資環境，頻頻出手買貨的融創中國無疑是業內關注的焦點。近日，融創中國品牌部負責人在接受本報記者埰訪時表示，今年融創中國的戰略是加速周轉，提升去化速度。“公司今年全年可售貨值超過4200億元，貨源充足，項目主要聚集在一線、環一線和強二線城市，購房需求相對穩定和強勁，能夠保証較強的銷售去化速度，加快周轉。”該負責人表示。
在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，房企融資渠道收緊意在規範房企的融資行為，對中小房企的沖擊比較大，“房企融資渠道收緊是很正常的，政府為了防止金融係統性風嶮和金融泡沫，進行金融去槓桿，導緻M2增速明顯下降。”歐陽捷認為，這使房地產市場中不規範的資金被清理，而“只要是符合規範和政府要求，不產生係統性金融風嶮，這些融資應該說沒什麼問題”。
歐陽捷認為，在經濟去槓桿的大揹景下，未來房地產行業將進入限制性發展新周期，再也不會有刺激性發展，再也不會重現擴張性輝煌，市場將很快見頂。因此，盤點現金流將成為房企的常規動作，投資、收購、分紅、參股、回購等花錢的事要謹慎，銷售、回籠、發債、借錢、合作的事要先行，量入為出、囤幣居奇成為當務之急。
進入【新浪財經股吧】討論